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购房陷阱之阴阳合同纠纷

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阴阳合同引发的房产纠纷并不少见,以下是一起典型的阴阳合同纠纷案例,并有专业律师进行点评分析。


  案例


  2007年4月25日,房主赵某与钱某签订合同约定,赵某将位于市区内的一套自有住房通过中介以40万元的价格出售给钱某,约定如任何一方违约应按总房价的20%支付对方,同时另签订一份合同约定购房金额为30万元。


  并且双方又签订《补偿协议》,约定30万元的价格仅作为买卖双方向国土部门过户所用,实际成交价为40万元,违约金亦按40万计算,如任何一方要求以30万过户,则由提出要求的一方承担全部交易税费。签约后,钱某如约支付了2万元。在履约过程中因周边房价上涨,赵某以阴阳合同过户存在法律风险为由,要求修改过户用的合同并取消《补偿协议》,钱某不同意,并发函给赵某要求按协议履约,赵某仍未履行,钱某向法院提起诉讼,要求被告赵某返还2万元定金并支付8万元违约金。赵某以阳合同价款(30万元)无效,要求以实际成交价过户不构成违约为由抗辩,要求驳回钱某支付违约金的诉讼请求。


  经审理,法院作出一审判决:1、被告于本判决生效之日起十日内返还原告钱某购房定金2万元;2、驳回原告的其他诉讼请求;3、解除《二手房预约买卖及居间合同》及《补充协议》;4、确认《二手房预约买卖及居间合同》中关于转让款“人民币30万元”部分的内容及《补充协议》中关于“买卖双方任何一方要求以本协议约定价格(40万实际成交价)作为登记价,则由提出要求的一方承担全部交易税费”部分内容无效。判决后,双方均未提起上诉,判决现已生效。


  律师分析:


  1、赵、钱二人及中介签订的《二手房预约买卖及居间合同》中转让价为30万元部分的内容并非实际成交价格,而是为逃避国家税收政策准备向房产部门提供的登记过户价格,该部分约定损害了国家利益,违反了强制性规定,属无效约定。同理,原、被告签订的《补充协议》关于“如买卖双方任何一方要求以本协议约定价格(40万实际成交价)作为登记价,则由提出要求的一方承担全部交易税费”部分内容,也属无效。


  2、合同条款的无效并不必然导致整个合同的无效,除无效条款外的其他条款继续有效。签约后,被告赵某要求以真实成交价签订正式的二手房买卖合同,原告钱某不同意,导致原合同及《补充协议》无法履行,并无法签订正式的二手房买卖合同,同时,涉案房屋并未交付,应视为双方就签订正式房屋买卖合同的主要条款未达成合意,因此,原合同有效部分对原被告均无约束力,双方均未违约,原告请求适用定金罚则及赔偿损失依据不足。


  3、自始无效,对各方当事人均无约束力,任何一方违反约定,均不构成违约,无需承担违约责任。


  律师建议:阴阳合同在二手房买卖中大量存在,且不乏交易成功的情况。但仍不排除遇到本案中赵某这样法律意识较高的“违约”当事人,故建议交易时还是不要为了“节省”一点交易费用,而签订违反法律规定的合同。



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