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房产抵押担保

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房地产抵押纠纷是指在房地产抵押活动中所产生的关于抵押人与抵押权人的权利与义务以及标的物等的争议。我们知道,房地产抵押是资金的需求者以其合法拥有的房地产抵押给银行或其他可予贷款的债权人,从而取得贷款的形式。抵押的目的对债务人来讲是为了获取贷款,对债权人来讲是为了自己所发放的贷款的收回和补偿有可靠的保障。一旦抵押期满,债务人不能按期偿还贷款时,债权人则可以处分抵押物,从处分抵押物所得资金中使自己的贷款得到优先受偿。在这个全过程中,围绕抵押的协商、合同的签订、抵押权的设立、债务的偿还、抵押物的资金的分配、抵押物是否发生增减及损毁、灭失等等事件在抵押人、抵押权人或第三人中展开,而且房地产抵押又须经过房地产管理部门审核登记后才能具有对抗第三人的法律效力。抵押过程中每个环节的纰漏,都可能造成抵押双方的争执,产生抵押纠纷。所以在办理抵押的过程中,抵押人、抵押权人及第三人和进行抵押登记的房地产管理部门等都要认真对待,依法办事,尽量减少纠纷的产生,保证抵押活动的顺利进行和房地产市场的健康发展。


房产抵押纠纷怎么处理


(一)房屋先出售后抵押,购房者与抵押权人利益冲突如何处理?在商品房买卖合同有效成立后,出卖人在标的房屋上设置了抵押权,购房购房者起诉请求取得房屋产权的,可分别以下情况处理:


1、如果商品房买卖合同未登记,经登记的抵押权具有物权效力,可以对抗购房购房者的权利,也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售,而后为实现债权设定抵押权的,恶意损害第三人的行为不受法律保护。


2、如果商品房买卖合同已经登记后,出卖人就该房屋向他人设定抵押权的,抵押权不能对抗购房者的请求权。


(二)房屋先设定抵押后又出售,购房者与抵押权人利益冲突如何处理?房屋设定抵押权并经登记后,出卖人将该房屋又予以出售,涉及抵押权与购房者权益冲突的有以下两种情形:


1、如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况,根据《担保法》的规定,抵押权人可主张房屋转让行为无效。


2、如果出卖人已通知抵押权人的,对该物的处分已获得抵押权人的同意,抵押权人可提前实现其债权;如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况,购房人仍然买受的,属于买收人自愿承担风险,法律上也不保护这种情形。


已经抵押了的东西,已经不完全属于你自己了,所以要认清现状,不要想钻空子,那是不可能的,不要给自己制造出那么多的麻烦出来,提高自己的思想素质是很关键的事情。

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